Федеральное агентство жилищного финансирования (FHFA) дало указание Fannie Mae и Freddie Mac включить цифровые активы в процедуры оценки ипотечных рисков, что привело к историческому решению Fannie Mae одобрить первый ипотечный продукт с обеспечением в криптовалюте. Ключевым партнёром выступила платформа Better Home & Finance в сотрудничестве с Coinbase.
Механика продукта представляет собой двухкомпонентную структуру. Одновременно оформляются два кредита: стандартная ипотека, соответствующая правилам Fannie Mae и пригодная для секьюритизации, и заём, полностью обеспеченный биткоином заёмщика. Криптокредит покрывает первоначальный взнос по основной ипотеке. Оба кредита имеют одинаковую процентную ставку и срок амортизации, а заёмщик совершает единый ежемесячный платёж в долларах. Соотношение залога составляет 2,5:1 — для получения $100 000 на первый взнос при покупке дома за $500 000 необходимо заблокировать биткоинов на $250 000.
Важная особенность — отсутствие налогового события. Биткоин не продаётся, а передаётся на хранение в Coinbase Prime на весь срок кредита (до 30 лет), что избавляет от немедленной уплаты налога на прирост капитала. Однако заёмщик теряет возможность распоряжаться залоговыми монетами, включая реакцию на резкие движения цены. Защита от волатильности встроена: при своевременных платежах маржин-коллы не применяются даже при падении курса. Криптоактивы подвергаются риску только в случае дефолта или длительной просрочки.
Первая реальная сделка — покупка дома в Бока-Ратон (Флорида) за $4,2 млн — закрылась за 23 дня, быстрее многих традиционных ипотек. Самым сложным звеном, по словам участников, стала проверка происхождения криптокошелька. Именно скорость и глубина комплаенс-процедур будут определять масштабирование продукта от люксового сегмента до массового рынка.
Пока продукт ориентирован на состоятельных держателей биткоина, у которых объём цифровых активов значительно превышает необходимый первоначальный взнос. Для покупателей из среднего класса залог 2,5:1 может быть менее привлекательным по сравнению с прямой продажей части монет и уплатой налога. Эксперты, опрошенные Fox Business, призывают потенциальных заёмщиков работать с юристами и риелторами, понимающими специфику криптовалют, и предупреждают, что волатильность способна повлиять на доступность сделки в процессе оформления.
Сдвиг в политике происходит на фоне более широкого курса администрации Трампа на расширение роли криптовалют в финансовой системе, включая указ о пересмотре доступа криптокомпаний к платёжной инфраструктуре США.
